IL SOLE 24 ORE

Corti di merito. Non si può invocare la buona fede nei rapporti con i condòmini
Niente «apparenza» in condominio

Il Tribunale di Bari, con sentenza del 10 marzo 2016, ha chiarito un importante principio sulla questione della «apparenza del diritto», precisando che in materia condominiale non trova applicazione se è strumentale a esigenze dell’affidamento del terzo di buona fede.
La buona fede è espressione del dovere di solidarietà (articolo 2 della Costituzione in combinato con l’articolo 1173 del Codice civile). La sua rilevanza si esplica anche nell’imporre, a ciascuna delle parti di un rapporto negoziale, il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra parte (si veda anche la Cassazione, sentenza 12310/1999).
L’apparenza del diritto serve quindi a salvaguardare la esigenza di tutelare l’affidamento incolpevole e, cioè, la buona fede del terzo, che, senza sua colpa, abbia fatto affidamento su una determinata situazione, esistente però solo in apparenza.
Nel caso del rapporto tra il condominio e il singolo condòmino – in ordine al pagamento da parte di quest’ultimo della quota di spese sostenute per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, o per la prestazione dei servizi nell’interesse comune o per le innovazioni deliberate a maggioranza -, la giurisprudenza rileva costantemente che non si pone affatto una esigenza di tutelare l’affidamento incolpevole del condominio e, quindi, di dare, a tal fine, corpo e sostanza a una situazione apparente per non pregiudicare il condominio stesso (Cassazione, sentenza 5122/00). Il condominio non è, infatti, terzo rispetto al rapporto in disamina con il condòmino.
Inoltre, in sede di contenzioso giudiziale, l’amministratore del condominio non può invocare il principio dell’apparenza del diritto per salvaguardare l’azione esercitata nei confronti di un soggetto non titolare di alcun diritto reale o personale di godimento sull’immobile oggetto di riferimento.
Il mancato controllo preliminare, nei pubblici registri, della posizione di proprietario o titolare di altro diritto reale del presunto condomino da parte dell’amministratore condominiale, o l’omesso aggiornamento del registro anagrafico condominiale (al netto della ipotesi di cui all’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile), integrano circostanze ulteriori ,in grado, tra l’altro, di responsabilizzare l’operato dell’amministratore alla stregua delle previsioni di cui all’articolo 1176, comma II, del Codice civile(diligenza professionale). Rosario Dolce